07.05.2020

Corona: Temporäre gesetzgeberische Maßnahmen im Insolvenz-, Darlehens- und Mietrecht

Dieser Beitrag ist Teil unseres ständig aktualisierten Corona Resourcen Centers.

Mit dem Entwurf des Corona-Insolvenz-Aussetzungsgesetz – CorInsAG (BT-Drucks. 19/18110) wurde im März ein umfangreiches Maßnahmenpaket zum Schutze von Unternehmen, Mietern und Darlehensnehmern verabschiedet. Die Maßnahmen sind im Wesentlichen bis zum 30. Juni 2020 befristet, der Bundesregierung wird aber aufgrund der Unvorhersehbarkeit des Verlaufs der Covid-19-Pandemie die Möglichkeit eingeräumt, Maßnahmen bis zum 30. September 2020 und ggf. auch darüber hinaus zu verlängern.

Die Eingriffe sind sehr weitreichend. Im Einzelnen:

Insolvenzrecht

Aussetzung der Insolvenzantragspflicht

Die behördlich verordneten Betriebseinstellungen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der Corona-Pandemie können seitens der Wirtschaftsunternehmen und Unternehmer zu akuten Liquiditätsschwierigkeiten führen.

Bei haftungsbeschränkten Unternehmensträgern führt dies schnell zur Pflicht der Geschäftsleiter, ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, einen Insolvenzantrag zu stellen (§ 15a InsO). Diese Pflicht ist straf- und haftungsbewehrt. Darüber hinaus bestehen gesellschaftsrechtliche Zahlungsverboten bei eingetretener Insolvenzreife (§ 64 S. 1 GmbHG, § 92 Abs. 2 S. 1 AktG, § 130a Abs. 1 S. 1, auch i.V.m. § 177a S. 1 HGB und § 99 S. 1 GenG). Auch die Vorstände von Vereinen unterliegen haf-tungsbewehrten Insolvenzantragspflichten (§ 42 Abs. 2 BGB).

Das CorInsAG setzt hierbei an und setzt die Insolvenzantragspflicht und die Zahlungsverbote bis zum 30. September 2020 aus, es sei denn die Insolvenz beruht nicht auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie oder es besteht keine Aussicht auf die Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit. War der Schuldner am 31. Dezember 2019 nicht zahlungsunfähig, wird vermutet, dass die Insolvenzreife auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht und Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen.

Die Aussetzung der Zahlungsverbote erfolgt technisch dadurch, dass Zahlungen, die im ordnungsgemäßen Geschäftsgang erfolgen, insbesondere solche Zahlungen, die der Aufrechterhaltung oder Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebes oder der Umsetzung eines Sanierungskonzepts dienen, als mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters im Sinne der § 64 S. 2 GmbHG, § 92 Abs. 2 S. 2 AktG, § 130a Abs. 1 S. 2, auch i.V.m. § 177a S. 1, HGB und § 99 S. 2 GenG vereinbar gelten sollen.

Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht stellt aus der Sicht der Unternehmen wie auch volkswirtschaftlich eine effektive Schutzmaßnahme dar.

Auch aus der Sicht der Darlehensgeber ist die Änderung zu begrüßen. Darlehensgeber haben nämlich in der Regel ein Interesse, dass ihre Darlehensnehmer nicht aufgrund von Ereignissen außerhalb der Kontrolle der Darlehensgeber, welche durch außerordentliche temporäre Umstände ausgelöst werden, Insolvenz anmelden müssen.

Aussetzung des Insolvenzantragsrechts

Für einen dreimonatigen Übergangszeitraum wird auch das Recht der Gläubiger suspendiert, die Eröffnung von Insolvenzverfahren zu beantragen. Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht sowie die Regelung zum Eröffnungsgrund bei Gläubigerinsolvenzanträgen kann im Verordnungswege bis zum 31. März 2021 verlängert werden.

Zwar schützt der Ausschluss des Gläubigerantragsrechts die Darlehensnehmer. Für Darlehensgeber stellt diese Aussetzung bei bestimmten Darlehensstrukturen aber eine materielle Einschränkung dar. Speziell bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen sind die Insolvenz der Immobiliengesellschaft (Property Company / PropCo) und der Abschluss einer Verwertungsvereinbarung bzw. Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung (Realisation Agreement) nämlich die bevorzugte Verwertungsstrategie.

Aussetzung der Insolvenzanfechtung

Für Kreditgeber ist die Gewährung von Krediten an insolvenznahe Darlehensnehmer mit dem Risiko verbunden, dass im Falle der späteren Insolvenz des Darlehensnehmers die Sicherheiten zurückzugewähren sind.

Dieses Risiko soll durch das CorInsAG dadurch gemindert werden, dass bestimmt ist, dass Rechtshandlungen, die dem anderen Teil eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht haben, die dieser in der Art und zu der Zeit beanspruchen konnte, in einem späteren Insolvenzverfahren nicht anfechtbar sind.
Dies gilt allerdings nicht, wenn dem anderen Teil bekannt war, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind. Der Anfechtungsausschluss gilt entsprechend für Leistungen an Erfüllungs statt oder erfüllungshalber, Zahlungen durch einen Dritten auf Anweisung des Schuldners, die Bestellung einer anderen als der ursprünglich vereinbarten Sicherheit, wenn diese nicht werthaltiger ist, die Verkürzung von Zahlungszielen und die Gewährung von Zahlungserleichterungen.

Für Kredite, die von der KfW und ihren Finanzierungspartnern oder von anderen Institutionen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme anlässlich der Covid-19-Pandemie gewährt werden, gilt dies auch dann, wenn der Kredit nach dem Ende des Aussetzungszeitraums gewährt oder besichert wird, und unbefristet für deren Rückgewähr.

Hierdurch sollen Anreize geschaffen werden, Unternehmen, die durch die Covid-19-Pandemie in Schwierigkeiten geraten, weiter mit Krediten zu versorgen.

Aussetzung des insolvenzrechtlichen Nachrangs

Gewähren Gesellschafter einer Gesellschaft ein Darlehen, sind die Forderungen der Gesellschafter in der Insolvenz der Gesellschaft in der Regel nachrangig (§ 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO). Zahlungen an den Gesellschafter sind entsprechend anfechtbar (§ 135 Abs. 1 InsO), und es bestehen Beschränkungen im Falle von Bürgschaften oder Sicherheiten der Gesellschafter (§ 135 Abs. 2 InsO, § 44a InsO).

Das CorInsAG setzt hierbei an und bestimmt, dass die bis zum 30. September 2023 erfolgende Rückgewähr eines im Aussetzungszeitraum gewährten neuen Kredits sowie die im Aussetzungszeitraum erfolgte Bestellung von Sicherheiten zur Absicherung solcher Kredite als nicht gläubigerbenachteiligend gilt. Dies gilt auch für die Rückgewähr von Gesellschafterdarlehen und Zahlungen auf Forderungen aus Rechtshandlungen, die einem solchen Darlehen wirtschaftlich entsprechen, nicht aber deren Besicherung; § 39 Abs. 1 Nr. 5 und § 44a InsO finden insoweit in Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners, die bis zum 30. September 2023 beantragt wurden, keine Anwendung.

Nur eingeschränkt adressiert: Lender Liability

Die Darlehensvergabe oder -verlängerung für Unternehmen in insolvenznahen Situationen ist für Kreditgeber prinzipiell mit erhöhten Risiken verbunden. Im äußersten Fall kann eine Haftung wegen Beihilfe zur Insolvenzverschleppung und eine Haftung wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung (§§ 138, 826 BGB) aufgrund der Darlehensvergabe oder -verlängerung drohen (sog. Lender Liability).

Das CorInsAG will dieses Risiko dadurch mindern, dass bestimmt ist, dass eine bis zum 30. September 2023 erfolgte Kreditgewährung und Besicherung nicht als nicht als sittenwidriger Beitrag zur Insolvenzverschleppung anzusehen ist. Für Kredite, die von der KfW und ihren Finanzierungspartnern oder von anderen Institutionen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme anlässlich der Covid-19-Pandemie gewährt werden, gilt dies auch dann, wenn der Kredit nach dem Ende des Aussetzungszeitraums gewährt oder besichert wird, und unbefristet für deren Rückgewähr.

Es ist aber davon auszugehen, dass die Vorschrift die Risiken einer Lender Liability nur teilweise mindert, aber keinesfalls gänzlich beseitigt. Die Neuvergabe oder der Verlängerung von Krediten an Unternehmen aus von der Corona-Krise besonders betroffenen Branchen ist weiterhin grundsätzlich möglich und auch volkswirtschaftlich geboten. Auf Bankenseite ist in diesen Fällen aber weiterhin ein erhöhter Prüfungs- und Dokumentationsaufwand angebracht. Bitte sprechen Sie uns gerne jederzeit an.

Aussetzung des Versagens von Restschuldbefreiungen

Bei natürlichen Personen, die keiner Insolvenzantragspflicht unterliegen, kann die Unterlassung eines Insolvenzantrags zur Versagung der Restschuldbefreiung nach § 290 Abs. 1 Nr. 4 InsO führen.

Das CorInsAG bestimmt daher, dass bei natürlichen Personen als Schuldner § 290 Abs. 1 Nr. 4 InsO mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass auf die Verzögerung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Zeitraum zwischen dem 1. März 2020 und dem 30. September 2020 keine Versagung der Restschuldbefreiung gestützt werden kann.

Stundung von Kreditforderungen

Hintergrund, Regelungszweck und Anwendungsbereich

Die Covid-19-Pandemie führt bereits dazu und wird in Zukunft noch verstärkt dazu führen, dass Privatpersonen und Unternehmen Zins- und Tilgungsleistungen unter Darlehensverträgen nicht oder nicht mehr vollständig fristgemäß erbringen können. Hierdurch wird unter Darlehensverträgen mit der Nichtzahlung in aller Regel der wichtigste Kündigungsgrund ausgelöst.

Das CorInsAG will in dieser Situation die Darlehensnehmer schützen und verhindern, dass Darlehen verzugsbedingt gekündigt und bestellte Sicherheit verwertet werden. Anders als noch im Regierungsentwurf vom 20. März 2020 vorgesehen, gilt die nachfolgende Regelung nur für Verbraucherdarlehensverträge, nicht aber für Darlehensverträge mit Unternehmern. Der Bundesregierung wird aber die Möglichkeit eingeräumt, im Wege einer Verordnung die Regelungen auf weitere Gruppen von Darlehensnehmern (insbesondere Kleinstunternehmen i.S.d. Art. 2 Abs. 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der EU-Kommission) zu erstrecken.

Die nachfolgenden Regelungen gelten entsprechend für den Ausgleich und den Rückgriff unter Gesamtschuldnern nach § 426 BGB.

Gesetzliche Stundung

Zu dem vorgenannten Zweck ist vorgesehen, dass für Darlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn der Darlehensnehmer aufgrund der durch die Ausbreitung der Covid-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist.

Als nicht zumutbar gilt die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein „angemessener Lebensunterhalt" oder der „angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten" gefährdet ist. Während im Regierungsentwurf vom 20. März 2020 noch vorgesehen war, dass der Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und den Einnahmeausfällen vermutet wird, ist diese Vermutung im aktuellen Gesetzesentwurf nicht mehr enthalten.

Der Verbraucher ist berechtigt, in dem vorgenannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen. Soweit er die Zahlungen vertragsgemäß weiter leistet, gilt die vorgenannte Stundung als nicht erfolgt.

Die Anwendungsvoraussetzungen der Regelungen sind wesentlich durch Generalklauseln definiert. Die Frage, wann der „angemessene Lebensunterhalt gefährdet" ist, wird im Einzelfall zu bestimmen sein und wirft derzeit Rechtsunsicherheiten auf.

Kündigungsausschluss

Über die Stundung der Forderungen hinaus ist vorgesehen, dass Kündigungen des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs oder wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers unter den vorgenannten Voraussetzungen bis zum Ablauf des 30. Juni 2020 ausgeschlossen sind.

Dies bedeutet, dass der wichtigste Kündigungsgrund unter Darlehensverträgen zeitweise nicht mehr zur Kündigung berechtigt.

Die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse stellt einen gesetzlichen Kündigungsgrund dar (§ 490 Abs. 1 BGB). Auch dieser Kündigungsgrund wird durch die vorgenannte Regelung somit ausgesetzt.

Es ist davon auszugehen, dass der vorgenannte Kündigungsausschluss auch auf vertragliche Kündigungsregelungen, welche die gesetzliche Kündigungsregel des § 490 BGB konkretisieren oder spiegeln, Anwendung findet. Dies gilt insbesondere für die MAC Clause (s. unten), aber möglicherweise auch für Kündigungsrechte aufgrund der Verletzung von Finanzkennzahlen (s. unten). Die letztgenannten Klauseln werden nur bei Darlehen an Unternehmer vorgesehen; der Aspekt könnte daher Bedeutung erlangen, falls die Bundesregierung die vorgenannte Regelung in Ausübung ihrer Befugnisse per Verordnung auch auf gewerbliche Darlehensverhältnisse erstreckt.

Oft wird für den Fall der Vermögensverschlechterung des Darlehensnehmers auch ein Anspruch des Darlehensgebers, eine Verstärkung der Sicherheiten zu fordern, vereinbart. Kommt der Darlehensnehmer der Pflicht zur Nachbesicherung nicht nach, stellt dies in der Regel einen Kündigungsgrund dar (s. unten). Das Recht der Darlehensgeberseite, eine Nachbesicherung zu fordern, dürfte von den Bestimmungen des CorInsAG nicht beeinträchtigt sein. Allerdings dürften Kündigungsrechte des Darlehensgebers im Falle, dass dem Nachbesicherungsersuchen nicht nachgekommen wird, wiederum der Aussetzung durch das CorInsAG unterliegen.

Abweichende Vereinbarungen

Die Vertragsparteien können zwar abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen. Von dem Kündigungsausschluss darf dabei aber nicht zu Lasten des Darlehensnehmers abgewichen werden.

Restrukturierungen und Laufzeitverlängerung

Der Darlehensgeber „soll dem Verbraucher ein Gespräch über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten". Für dieses können auch Fernkommunikationsmittel genutzt werden.

Das Gespräch über eine einvernehmliche Restrukturierung dürfte sowieso die Regel sein und ist in jedem Fall zu empfehlen.

Allerdings sieht das CorInsAG auch vor, dass sich die Vertragslaufzeit um drei Monate verlängert, wenn eine einverständliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht zustande kommt. Die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben. Der Darlehensgeber muss dem Darlehensnehmer dann eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung stellen, in der die vereinbarten oder gesetzlich bestimmten Vertragsänderungen berücksichtigt sind.

Ausnahmen

Sämtliche Ausnahmen gelten nicht, wenn der Darlehensgeber glaubhaft machen kann, dass Stundung oder Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die Covid-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände für ihn unzumutbar sind.
Im Wege einer Generalklausel wird der Darlehensgeberseite somit die Möglichkeit gegeben, einen Härtefall geltend zu machen. Zwar erlaubt der Wortlaut des Gesetzes somit Kreditgebern, das Schwert der CorInsAG zu vermeiden. Angesichts der eindeutigen Entscheidung des Gesetzgebers, bei der Interessenabwägung die Interessen der Darlehensnehmer zu bevorzugen, dürfte die Ausnahmeregelung aber nur äußert schwerlich durchsetzbar sein.

Bewertung

Die Auswirkungen der vorgenannten Regelungen sind für die Darlehensgeberseite erheblich, denn diese führen dazu, dass Darlehensgeber den Wegfall erwarteter Zahlungsströme hinnehmen muss, ohne bislang vertraglich und gesetzlich vorgesehene Remedien zur Verfügung zu haben.

Aussetzung von Kündigungen unter Mietverträgen

Die Covid-19-Pandemie führt bereits dazu und wird in Zukunft noch verstärkt dazu führen, dass Privatpersonen und Unternehmen auch Mietzahlungen nicht oder nicht mehr vollständig fristgemäß erbringen können.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB können Mietverhältnisse aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Das CorInsAG will in dieser Situation die Mieter schützen und verhindern, dass Mietverhältnisse verzugsbedingt gekündigt werden.

Dementsprechend ist vorgesehen, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht kündigen kann, soweit der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung wird vermutet. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Unberührt bleibt im Übrigen auch die grundsätzliche Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete.

Die Regelung ist nur bis zum 30. September 2022 anzuwenden.

Die Auswirkungen auf Mietverhältnisse unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um Wohnraummietverhältnisse oder gewerbliche Mietverhältnisse handelt:

Wohnraummietverhältnisse werden in der Regel unbefristet abgeschlossen. Ein Vermieter hat im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters zumeist ein Interesse, das Mietverhältnis zu beenden und mit einem solventen Anschlussmieter (ggf. verbunden mit einer Mieterhöhung) einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Vor diesem Hintergrund stellt die Regelung des CorInsAG für die Mieter bedeutenden Schutzmechanismus dar.

Im gewerblichen Mietrecht hingegen wird in der Regel eine Festlaufzeit vereinbart. Das primäre Interesse der Vermieter ist es in der Regel, den Cashflow der Mieteinnahmen über die gesamte Festlaufzeit zu sichern. Vermieter haben daher in der Regel kein Interesse, einem Mieter bei einem Zahlungsverzug das Mietverhältnis zu kündigen, sondern möchten eher ihre Zahlungsansprüche durchsetzen. Für gewerbliche Mietverhältnisse ist die Aussetzung des Kündigungsrechts durch das CorInsAG daher weniger einschneidend.

Für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bedeutet die Regelung, dass der Darlehensnehmer/Vermieter mit Einbußen bei den prognostizierten Mieteinnahmen rechnen muss. Dies wiederum kann entsprechend Auswirkungen auf seine Fähigkeit zur Leistung des Schuldendienstes haben.

Leistungsverweigerungsrecht für Verbraucher und Kleinstunternehmer

Schuldnern, die Verbraucher oder Kleinstunternehmen sind, soll hinsichtlich deren bestehender Dauerschuldverhältnisse ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehen, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufenen Verhältnisse nicht erfüllen können. Damit soll etwa Verbrauchern geholfen werden, deren Haushaltseinkommen wegen der Pandemie einstweilen oder dauerhaft verringert oder weggebrochen ist. Es soll Kleinstunternehmen geholfen werden, die ihre Leistungsverpflichtung nicht erfüllen können, weil sie nicht etwa in Kontakt mit dem Leistungsempfänger treten können, weil ihre Arbeitskräfte nicht zur Arbeit erscheinen können oder dürfen oder weil ihre Leistungserbringung einstweilen untersagt worden ist.

Bei Verbrauchern gilt dies in Bezug auf Verbraucherverträge, wenn ihnen die Leistung (regelmäßig die Entgeltleistung) nicht möglich wäre, ohne ihren Lebensunterhalt oder den Lebensunterhalt ihrer unterhaltsberechtigten Angehörigen zu gefährden. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse des Verbrauchers. Wesentlich sind solche Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen etwa Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste, soweit zivilrechtlich geregelt auch Verträge über die Wasserver- und -entsorgung. Bei Kleinstunternehmen ist Voraussetzung, dass das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen ihres Erwerbsbetriebs nicht möglich ist.